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Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique - ou une passoire énergétique - désigne un logement qui est mal isolé et qui engendre une forte consommation énergétique.‍Un système de chauffage énergivore, mais aussi des portes, fenêtres, murs et parois poreux induisent une surconsommation d'énergie pour pallier les déperditions thermiques. Dans le cadre de la loi "Climat et Résilience" qui vise la réduction des émissions de gaz à effet de serre et l'accélération de la transition écologique, le gouvernement a renforcé la lutte contre les passoires thermiques.

Une passoire thermique - ou une passoire énergétique - désigne un logement qui est mal isolé et qui engendre une forte consommation énergétique.

Un système de chauffage énergivore, mais aussi des portes, fenêtres, murs et parois poreux induisent une surconsommation d'énergie pour pallier les déperditions thermiques. Dans le cadre de la loi "Climat et Résilience" qui vise la réduction des émissions de gaz à effet de serre et l'accélération de la transition écologique, le gouvernement a renforcé la lutte contre les passoires thermiques.

Les mesures impliquent notamment le gel de la hausse des loyers (2022), et l’interdiction de louer des logements classifiés comme des passoires énergétiques (intervalle 2023-2028 en fonction des étiquettes DPE) pour les habitations concernées. Néanmoins, des solutions de financements et subventions ont été mises en place pour favoriser la rénovation thermique.

Comment améliorer son étiquette climat et énergétique ? Quelles sont les conséquences sur la valeur de votre bien immobilier ? Zefir vous aide à faire le point sur l’identification des passoires énergétiques et les solutions vers lesquelles vous pouvez vous tourner si votre logement est concerné.

Le DPE : l'indicateur clé de la consommation énergétique de votre bien

Le terme “passoire thermique'' désigne les appartements ou les maisons les plus énergivores, notés F ou G sur l’étiquette énergétique du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Le DPE permet d’avoir une évaluation de la performance électrique d’un logement et est obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location. Les passoires thermiques sont les logements dont la consommation énergétique est supérieure à 330kWH par m2 par an.

Il est utile de compléter cette étude par un audit énergétique, une analyse précise des sources de consommations énergétiques afin d’identifier les projets de rénovation à initier.

Quelle est la durée d'un audit énergétique ? Et quel est son coût ?

Un audit énergétique permet de déterminer l’ordre et les types de travaux à réaliser pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement.

Il doit être réalisé par des professionnels certifiés et qualifiés. Le prix varie de 500 à 1000 €.

La durée d’un audit énergétique se décompose en :

  • Une visite de plusieurs heures durant laquelle le professionnel prend des mesures et effectue un relevé d’indicateurs pour analyser la consommation d’énergie (facture, mise de chauffage, qualité isolation, etc.).
  • Quelques jours d’analyse : au total, comptez environ 2 semaines pour obtenir la liste des points d’amélioration envisageables.

Quelles astuces pour rénover des parties de son bien à moindre coût ?

  • Se renseigner sur les aides et subventions proposées par l’Etat ;
  • Se focaliser sur les endroits où la déperdition est la plus importante, et y envisager des travaux ciblés.
  • Les travaux d’isolation du bien (toit, planchers, murs...) sont à prioriser, car ils auront l’impact le plus rentable sur la rénovation énergétique. Notez que 2/3 des dépenses énergétiques de l’habitat proviennent du chauffage.
  • Envisager la possibilité de réorganiser l’espace intérieur, et aménager votre bien afin qu’il soit le plus cohérent possible, en suivant les principes d’une architecture bioclimatique (profiter des apports solaires au Sud en limitant les déperditions au Nord)

Quels sont les labels à respecter afin de rénover son bien de manière réglementaire ?

  • RT existant ( réglementation thermique) : en cas d’installation ou de remplacement d’un élément du bâtiment (isolation, fenêtre, changement installation de chauffage), la réglementation définit une performance minimale pour l’élément remplacé ou installé.
  • En parallèle des obligations à respecter lors de la rénovation d’un bien, il existe d’autres labels auxquels se référer afin de maximiser la rénovation énergétique et de garantir l’efficacité des travaux réalisés (label BBC rénovation, label HPE...)

Quelle marge de manœuvre face à l'interdiction de location des passoires thermiques mise en vigueur dès 2028 ?

Afin d’éliminer les passoires thermiques, l’Etat a mis en place une interdiction progressive de leur location (à usage de résidence principale) :

  • À partir du 1er janvier 2023, l’interdiction de louer des logements dont la consommation est supérieure à 450 kWH/m2/an sera actée, soit les logements les plus énergivores de la classe G et le niveau de performance énergétique devient un critère de décence.
  • À compter du 1er Janvier 2025, l’interdiction de louer s'étendra aux logements de la classe G
  • Suivront en 2028 les logements de la classe F, puis en 2034 les logements de la classe E.

À partir du 25 août 2022, les hausses de loyers seront interdites sur les passoires thermiques de la classe F et G.

Il n’existe pas de marges de manœuvre ou d'alternatives concrètes à cette interdiction, hormis d’effectuer des travaux de rénovation pour changer de classe énergétique.

Néanmoins, si tous les travaux de rénovation nécessaires ont été réalisés par le propriétaire dans son bien, mais que ce dernier dépend d’une copropriété dont les parties communes ou équipements communs qui ne permettent pas d’atteindre le niveau de performance minimal, alors il pourra continuer à louer le logement.

Il en est de même pour les biens soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui ne permettent pas de parvenir au niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux.

Si la location ne leur sera pas interdite, ils pourront en revanche se voir imposer une baisse de loyer.

Acquérir une passoire thermique et la rénover pour la remettre ensuite sur le marché ?

La plus-value d’une rénovation thermique est difficilement quantifiable car elle est souvent associée à une rénovation du bien plus globale. Les classes F et G sont plus généralement attribuées à des logements anciens en mauvais état, tandis que les classes les moins énergivores concernent des logements neufs en très bon état.

Des travaux d’isolation ne peuvent qu’être bénéfiques pour l’attractivité et la liquidité d’un bien, d’autant plus lorsqu'il s’agit de biens d’investissement destinés à la location.

Le nombre de logements énergivores à la vente aurait nettement augmenté en 2021 (+72% à Paris ; Source Se Loger), car certains propriétaires sont peu enclins à réaliser des travaux importants de rénovation et cherchent à éviter l’interdiction de location à venir. Le combo d’une offre plus importante de logements énergivores à la vente, et d’une demande qui ne suit pas, induit potentiellement des prix revus à la baisse, qui peuvent se traduire en opportunités d’investissements intéressants pour des acheteurs prêts à faire des travaux.

Quelles sont les aides qui existent pour rénover une passoire thermique ?

L'ensemble d’aides mises à disposition par le gouvernement pour accélérer la lutte contre les passoires thermiques sont pour certaines ouvertes à tous les foyers quelque soit vos revenus fiscaux.

  • Crédit d’impôt Transition Energétique (CITE)
  • Programme Habiter Mieux
  • Certificats d’Economies d’Energie
  • Eco-prêt à taux 0
  • TVA réduite
  • Chèque Énergie
  • MaPrimeRenov’