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Lors d’une transaction immobilière, vous êtes légalement tenu de passer par le diagnostic technique immobilier (DDT), que vous soyez vendeur ou bailleur. Le DDT a pour but d'étudier l'état sanitaire du logement en vue d’une vente ou d’une mise en location. L'objectif principal est d’assurer la santé et la sécurité des futurs acquéreurs ou locataires.
Comment procéder pour le diagnostic immobilier de votre bien ? Quels sont les diagnostics obligatoires et leurs spécificités ? Zefir vous informe sur cette étape obligatoire, gage de sécurité de toute transaction immobilière.
Le DDT recense les différents diagnostics techniques immobiliers que vous avez l'obligation de faire établir et de fournir lors de la vente d’un bien. La loi impose de fournir ce dossier en annexe de toute promesse de vente.
Il permet à l'acheteur de connaître tous les tenants et les aboutissants sur le bien qu’il projette d'acquérir et le protège de tout défaut ou danger liés à l'état du logement.
Le DDT doit forcément être établi par un diagnostiqueur professionnel et certifié par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Le diagnostiqueur doit également avoir souscrit à une assurance de responsabilité professionnelle, et être dans une position d'impartialité et d'indépendance vis à vis du propriétaire ou de l'organisme chargé de la mise en vente du bien.
Il faudra compter en moyenne 200 euros pour la prestation, mais le tarif peut évoluer en fonction de différents paramètres. Les prix des diagnostics n'étant pas réglementés, ceux-ci peuvent s'élever jusqu'à 1000 euros en fonction de certains paramètres tels que la surface du logement ou sa localisation. Pour éviter toute surprise, faites établir plusieurs devis avant de vous décider. Les diagnostiqueurs agréés sont recensés sur le site du COFRAC.
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le diagnostiqueur passera en revue les éléments qui permettent de s’assurer de la protection des personnes et de leur pleine connaissance de l'état du logement sur les volets de : la santé, la sécurité de la construction, l'énergie, l’environnement et la surface.
Dans le cadre de la politique de développement durable mise en place par les pouvoirs publics, le DPE redéfinit en 2021, permet de répondre au Plan Climat et aux objectifs de diminution des émissions de gaz à serre à l’horizon 2050. Le diagnostic de performance énergétique s'établit sur le niveau de consommation d'énergie, et sur le niveau d'émissions de gaz à effet de serre. Comme le DPE permet d'établir un rapport de la consommation énergétique et d’indiquer à l'acquéreur potentiel le coût financier annuel qu’il devra allouer à sa consommation, c’est un indicateur qui entre en compte dans la valorisation de votre bien.
Notez que le DPE doit même être mis à la disposition des acquéreurs potentiels et le classement du bien doit être mentionné dans les annonces de vente. Selon une étude conjointe entre MeilleursAgents et SeLoger un bien dont le DPE est F ou G voit son prix de vente baisser de 6,7% par rapport à un C, D ou E. Des travaux de mise aux normes pour rendre le logement moins énergivore est un investissement à prendre en compte.
Durée: le DPE est valable 10 ans.
Le site des services publics précisent que les DPE réalisés :
Le constat de risque d’exposition au plomb, également appelé CREP (Constat de Risque d’Exposition au Plomb), atteste qu’il n’y a pas de présence de revêtement contenant du plomb et concerne les immeubles et habitations construits avant 1949.
Durée : Le constat est valable de façon illimitée si la concentration en plomb est inférieure au seuil réglementaire sur tous les revêtements du bien. Si la présence de plomb est diagnostiquée au-delà du seuil réglementaire, alors le constat n’est valable qu’un an dans le cadre d’une cession et 6 ans dans le cas d’une location.
Le Dossier Technique Amiante (DTA) est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 et atteste de l’absence ou non d’amiante. Il concerne les appartements ou les maisons dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
Durée : Sa durée de validité est illimitée s‘il n’y a pas de traces d’amiante friable. Dans le cas contraire, le DTA devra être renouvelé tous les 3 ans.
Le diagnostic de l'état de l’installation intérieure du gaz concerne les installations qui sont supérieures à 15 ans. Il permet de s'assurer de la sécurité des installations de gaz et de détecter les risques potentiels de fuite dans les logements via notamment le contrôle des tubes souples ou flexibles d’alimentation des appareils.
Durée : Sa durée de validité est de 3 ans pour la vente et de 6 ans pour la location.
Les installations électriques qui ont plus de 15 ans, doivent obligatoirement faire l’objet d’un diagnostic électrique. L’objectif est de s’assurer de la conformité de l'installation électrique (conformité de la norme de qualité FD C 16-600) intérieure et extérieure du bien .
Durée: la durée de validité du diagnostic est de 3 ans et de 6 ans pour la location.
Le diagnostic termite nommé également « état parasitaire » ou « état termite »' vise à renseigner la présence ou non d'insectes xylophages dans les habitations. Ces insectes, qui se nourrissent de bois, détruisent les charpentes et mettent les constructions à risque. En cas de présence de termites, une déclaration doit être adressée à la mairie qui peut contraindre le propriétaire à engager des travaux.
Durée : Ce diagnostic est valable pendant 6 mois.
Le diagnostic de l'état d’assainissement non collectif est obligatoire pour les habitations qui ne sont pas raccordées au réseau public de collecte des eaux usées et qui sont équipées d’installations d’assainissement non collectives. Il a pour objectif de prouver le bon fonctionnement d’une installation individuelle de traitement des eaux domestiques.
C’est le seul diagnostic qui ne peut être établi par les diagnostiqueurs. L’organisme public chargé de l’effectuer est le Service public d'assainissement non collectif (SPANC), et son coût oscille en moyenne entre 100 € et 150 €. Notez que la procédure de contrôle du raccordement d'un immeuble au réseau d'assainissement des eaux usées va être modifiée à partir du 1er janvier 2023. <insert lien service public>
Durée: le diagnostic est valable 3 ans.
L’Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques est impérativement annexé à la promesse de vente ou au bail lors de la vente ou la location d’un logement. Il est obligatoire que le bien immobilier soit construit ou non, peu importe son usage et peu importe sa date de construction.
L’objectif est de définir les dangers potentiels qui entourent le bien immobilier, et plus particulièrement les dangers environnementaux ou liés aux pollutions (sur les plans naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...).
Il est obligatoire si la préfecture dont dépend la commune où se situe le bien a publié un Plan de Prévention des Risques (PPR). Il est également obligatoire si le bien se situe dans une zone de sismicité faible ou plus élevée.
Si le diagnostic qui fait état des risques et pollutions est manquant, sachez que l'acheteur peut demander l'annulation de la vente ou faire valoir une diminution du prix devant les autorités compétentes.
Durée : Sa durée de validité est limitée à 6 mois.
La superficie Carrez (ou la superficie privative), est la superficie, des planchers, des locaux clos et couverts , déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
La mesure de la superficie privative intègre, les greniers, les réserves, les combles non aménagés, les remises et les vérandas (ce qui n’est pas le cas de la mesure de la “surface habitable”), sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 m.
Terrasse, balcon, jardin, cours, caves, garages et parking ne sont toutefois pas pris en compte.
Le diagnostic Carrez est obligatoire pour tous les biens faisant partie d’une copropriété ( appartements ou lots de copropriété de plus de 8m2) avant la mise en vente.
Dans le cas de la vente d’une maison individuelle, il n'existe aucune obligation quant à l'attestation de surface par un professionnel agréé mais gardez en tête que cela reste une information primordiale pour les potentiels acquéreurs.
Durée : la validité du diagnostic est illimitée sauf si des travaux ont modifié la surface.
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Notez que vous devrez présenter le DDT avant la signature du contrat de vente ou de location, ou au plus tard le jour de la signature de celui-ci.
La réglementation prévoit des sanctions en cas d’erreur ou d’absence pour chacun des diagnostics. Il est donc primordial de veiller à l'exécution des diagnostics techniques obligatoires sus-mentionnés, et de d’assurer de leur validité.
N'hésitez pas à vous tournez-vous vers des professionnels qui sauront vous orienter si vous avez des doutes ou des questions.
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