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Comment financer son achat immobilier ? C’est une question indispensable pour tout achat immobilier. Les options sont multiples, et il est parfois difficile de connaître tous les mécanismes d'accès à la propriété et votre éligibilité aux différents prêts.
Certains emprunteurs peuvent par exemple bénéficier d'emprunts aidés complémentaires sans le savoir, ou d’autres profils peuvent souscrire à des crédits non amortissables plus adéquats à leur projet immobilier.
Zefir vous présente ici les différentes options de financement.
Le prêt amortissable est l’option la plus courante, et souvent qualifié de “crédit immobilier classique”. La somme empruntée est déterminée en fonction de votre taux d’endettement fixé légalement à 35% et échelonnée sur une durée maximum de 25 ans - 20 ans pour un investissement locatif - . Le capital que vous prête la banque est aussi soumis à l’etude de votre dossier, vos revenus, votre situation familiale, votre apport personnel. Les remboursements mensuels comportent le capital emprunté ainsi que les intérêts du crédit à taux fixe ou variable.
Le prêt in fine est un crédit à taux fixe, où vous remboursez uniquement les intérêts et l’assurance du crédit dans un premier temps. Le capital se rembourse en une fois à la dernière mensualité. Son taux est plus élevé de 20 à 30 % en moyenne que le crédit immobilier classique.
Le prêt in fine implique que vous soyez en mesure de solvabiliser la somme empruntée en une fois à l'échéance du prêt. L’apport initial de départ doit osciller au minimum autour de 30% de la somme empruntée. Ce crédit est généralement conclu pour une durée maximale de 20 ans.
Il est intéressant pour les secundo-accédants qui souhaitent bénéficier des avantages fiscaux relatifs à ce prêt ( diminution voire annulation des impôts fonciers, sortie du bien de l’assiette ISFI -Impôt sur la Fortune Immobilière- entre autres ).
Ce type de crédit peut être amortissable ou in fine. La somme que vous empruntez ne dépend pas de votre situation et de votre apport personnel, mais de la valeur estimée du bien immobilier mis en hypothèque.
Il faut donc être au moins propriétaire d’au moins un bien immobilier. Il fonctionne comme un crédit classique : l’établissement de prêt établit un montant, une durée et un calendrier d’amortissement.
Pour valider une hypothèque, vous êtes tenus de faire l'enregistrement de la publicité foncière auprès d'un cabinet notarial, ce qui engage des frais.
Le prêt relais est un crédit à court-terme qui vous permet de ne rembourser que de faibles mensualités liées aux intérêts du prêt, sans avoir à payer deux crédits immobiliers. Sa durée de remboursement s’étend de 1 à 2 ans.
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, que vous souhaitez déménager et acheter un nouveau bien sans avoir vendu le premier, le prêt relais peut vous convenir. La condition majeure est que le montant de votre nouveau bien se doit d'être inférieur ou égal à celui que vous vendez, sauf si votre apport personnel permet de couvrir la différence dans le cas du prêt relais sec.
Il vous permet d’emprunter en moyenne 70% du montant de votre nouvelle acquisition. Lorsque l’ancien logement sera vendu, vous solderez le crédit en une fois.Le prêt relais adossé se souscrit en plus d’un crédit amortissable. Chaque mois, vous devrez payer les intérêts et l’assurance du prêt relais ainsi que les mensualités du crédit immobilier amortissable. Lorsque le logement sera vendu et le crédit relais soldé, vous devrez vous acquitter uniquement des mensualités du crédit immobilier classique.
Le PEL est un mécanisme qui vous permet de demander un taux fixe à la suite d’une période d’épargne de 4 à 10 ans. Vous ne pouvez donc y souscrire que si vous avez un plan épargne logement ( PEL) ou un compte épargne logement (CEL).
PEL
Le montant maximum épargnable sur un Plan Épargne Logement s’élève à 61 200 € (hors intérêts). Il existe également un plafond de prêt fixé à 92 000 euros.La durée minimale du PEL est de 2 ans, elle peut aller jusqu’à 15 ans maximum. Le taux d’intérêt est fixé à 2.20% quelque soit la durée.
CEL
Le montant maximum du prêt est de 23000€.
Le montant et la durée du prêt dépendent des intérêts acquis lors de la phase d’épargne. La durée minimale est de 2 ans, elle peut aller jusqu’à 15 ans maximum.
Le PTZ est un prêt sans intérêts qui peut vous être accordé en complément d'un autre prêt pour l’achat ou la construction d’un logement. Ce crédit est uniquement attribué aux primo accédants sous réserve que le bien que vous souhaitez acquérir ou construire devienne votre logement, et que vos revenus ne dépassent pas un certain seuil.
Son montant est au maximum de 40 % du total de l’opération, avec un plafond par zone géographique et par nombre d’occupants. Il se rembourse en différé, c'est-à-dire après 5, 10 ou 15 ans.
Le prêt conventionné est destiné aux personnes qui veulent devenir propriétaire de leur résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire). Les propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux sont également éligibles.
Il est accordé sans conditions de ressources avec un taux d'intérêt plafonné qui peut être fixe, variable ou modulable en fonction de la durée de remboursement. Ce prêt est contractable dans les établissements bancaires ayant passé une convention avec l’État et ne peut être couplé avec un crédit immobilier classique.
Le prêt d'accession sociale (PAS) est un crédit immobilier accordé aux personnes ayant des revenus peu élevés. Comme pour le PC, il est destiné aux personnes qui veulent devenir propriétaire de leur résidence principale (en l'achetant ou en la faisant construire).
Les propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux sont également éligibles sous réserve que le montant de ceux-ci soient d’un montant minimum de 4000 euros.Comme il n'est pas plafonné, le PAS peut financer la totalité du coût de l'acquisition et peut permettre d'accéder à la propriété sans apport personnel.
Le prêt d'accession sociale est soumis à condition de ressources et son taux peut être fixe, variable ou modulable. La durée de remboursement ne peut excéder 35 ans. Ce prêt non plus ne peut pas venir en complément d’un emprunt immobilier classique.
Le PAL est un prêt à taux réduit à 0,5% hors assurance, accordé à certains salariés et préretraités. Anciennement prêt 1% logement ou 1% employeur, le PAL est réservé aux employés du secteur privé d'entreprises de plus de 10 salariés.
L'objectif est de financer une partie de l’achat d’une résidence principale sous certaines conditions. L’employeur peut octroyer une partie du financement sous forme de prêt réglementé.
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