AccueilBlog
Zefir
Temps de lecture :
4
min.

État des lieux avant la vente : Que faut-il savoir ?

Publié le
11 décembre 2022
Pourquoi et comment procéder à un état des lieux du bien immobilier ne vente avant la signature d’un acte de vente chez le notaire ?

Faut-il faire un état des lieux avant un acte de vente ?

Vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier ? S’il n’est pas obligatoire de procéder à un état des lieux avant la signature chez le notaire, cette démarche est vivement recommandée. Pour acheter en toute connaissance de cause, plusieurs visites peuvent être organisées entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif.

Règles avant une vente immobilière

Entre la signature du compromis de vente et l’acte définitif, l’acquéreur a le droit de visiter son futur logement. De cette façon, il s’assure que le bien immobilier est conforme à la description dans les documents légaux. L’état du bien immobilier doit être inchangé depuis la signature du compromis de vente.

Le droit de visite avant la signature de l’acte authentique

Avant de signer l’acte définitif de vente, l’acheteur est en droit de visiter le logement ainsi que ses annexes. La Cour de cassation précise en effet qu’après la signature du compromis de vente, l’acquéreur peut réaliser plusieurs visites.

À cette occasion, il peut vérifier la présence de vices cachés, d’erreurs dans la description ou de tromperies de la part du vendeur.

La revisite n’a pas besoin d’être nécessairement prévue dans le compromis de vente. L’acheteur s’adresse simplement au propriétaire pour effectuer une nouvelle visite du bien immobilier. Les visites peuvent donc avoir lieu à tout moment, à une date convenue entre les deux parties.

Les vérifications utiles pendant la visite

La visite avant la signature de l’acte authentique de vente s’impose pour vérifier l’état de certains éléments décisifs :

  • Les compteurs d’eau et d’électricité ;
  • La plomberie ;
  • La présence d’humidité ;
  • L’état et la composition des murs ;
  • La toiture et combles.

L’isolation doit également faire l’objet d’une vérification. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur ce point et sur la consommation d’énergie globale.

Le logement doit être vérifié mais aussi les dépendances. Cave, parking, l’acheteur doit s’assurer que ces annexes sont vides et en bon état. Lors des visites avant la vente, ces éléments doivent donc être examinés pour s’assurer que les dépendances seront utilisables immédiatement par le nouveau propriétaire. Si elles sont encombrées, elles devront être vidées au plus vite afin qu’elles soient accessibles lors de la remise des clés.

Pour cet état des lieux avant une vente, l’acheteur peut se faire accompagner par un professionnel. De cette façon, il peut évaluer les travaux nécessaires, détecter les vices cachés et prendre des photos qui serviront de preuves. Il procède également à un inventaire des équipements pour s’assurer qu’ils sont conformes à la description détaillée du bien immobilier en vente. Ces derniers doivent bien être présents dans le logement et leur état doit correspondre à la description donnée.

Les dommages causés au bien immobilier

Un sinistre peut survenir entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente. Voilà pourquoi un état des lieux est nécessaire avant de finaliser la transaction immobilière. En effet, le vendeur est tenu de livrer le bien en bonne et due forme, comme précisé dans le compromis de vente.

L’assurance du vendeur entre en jeu lorsque le logement a subi des dommages suite à un sinistre. Dans tous les cas, ce sinistre doit être signalé et le bien immobilier doit être remis en état avant d’être cédé.

Que faire en cas de dégradation du logement ?

Entre la signature du compromis de vente et la signature définitive chez le notaire, le logement peut subir des dégradations. Voilà pourquoi il est utile d’ajouter une condition suspensive dans le compromis de vente. En cas de dégradation, l’acheteur pourra donc se désengager. Si aucune clause n’a été prévue, la transaction immobilière devra tout de même être menée à son terme.

Cette clause suspensive est d’autant plus importante que l’acheteur aura du mal à se retourner contre le vendeur s’il découvre de mauvaises surprises après la remise des clés. Seule garantie contre les vices cachés peut permettre d’obtenir des dédommagements ou de résilier la vente.

Lorsqu’une anomalie est constatée, l’acheteur doit récolter des preuves. Les photos permettent de démontrer l’état exact du logement. Ensuite, l’acheteur contacte le notaire pour lui faire part de la situation. Si les dommages sont importants, cet officier public peut séquestrer une partie du prix du bien. Cette somme ne sera débloquée qu’une fois que des travaux auront permis de le rendre de nouveau conforme.

Bien entendu, le vendeur doit prendre en charge le montant des travaux et réparations nécessaires. La signature de l’acte authentique de vente est donc reportée. Elle n’aura lieu que lorsque le logement sera bien certifié conforme. Si le vendeur ne peut pas effectuer les travaux par lui-même, l’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente.

Enfin, si les dommages constituent une infraction au devoir de conservation, l’acheteur peut tout à fait refuser de signer l’acte définitif de vente. Le notaire sera informé de la situation et mettra fin à l’engagement entre les deux parties.

Est-il possible de vendre une maison en l'état ?

Vendre sa maison en l’état signifie qu’elle est cédée dans son état actuel. L’acquéreur a donc conscience que des travaux seront nécessaires avant d’emménager ou de le mettre en location. L’acheteur doit donc en avoir pleinement conscience avant de signer un compromis de vente ou de l’acte définitif.

La vente en l’état dégage le vendeur en cas de découverte de vice caché. En effet, aucune poursuite judiciaire ne pourra être engagée puisque l’acquéreur a accepté le bien immobilier dans son état général. Ce type de transaction immobilière comporte donc des risques.

L’acte de vente précise qu’aucune garantie n’existe et que le bien est cédé sans réserve, avec l’ensemble de ses défauts, à savoir visibles ou cachés.

Que faire si le vendeur refuse la visite ?

Aucune obligation légale n’existe en la matière. Le vendeur n’est donc pas tenu d’accepter les visites avant la signature de l’acte définitif de vente. Cependant, ce refus peut s’avérer suspect. Au contraire, il devrait être disposé à prouver que tout est en ordre avant de finaliser la transaction immobilière.

En cas de refus de sa part, vous pouvez vous désengager de la vente si une clause suspensive a été prévue dans le compromis de vente. Vous pouvez également refuser de signer l’acte authentique de vente avant cette ultime visite. Cette solution peut également être utilisée si vous constatez des dégradations dans le logement.

Cette démarche peut être reportée le temps que cette visite puisse être réalisée ou que le bien immobilier soit remis en état pour correspondre à la description présente dans le compromis de vente.