Comment compter le nombre de pièces de son logement ?

Avant de mettre en vente votre maison ou appartement, vous devez évaluer sa surface mais vous devez également déterminer le nombre de pièces. Ce calcul des pièces permet aux acheteurs de savoir si le bien immobilier correspond à leur recherche. Voici comment compter les pièces d’une maison ou d’un appartement situé en immeuble avant la mise en vente.

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Comment calculer le nombre de pièces d'une maison ou d'un appartement ?

Pour compter les pièces d’un bien immobilier, vous devez comptabiliser toutes les pièces de vie dont la surface est suffisante. En effet, seules les pièces principales qui possèdent une superficie entre 9 et 30 m2 entrent dans le calcul. Au-delà de 30 m2, une surface pourra compter pour deux pièces. C’est d’ailleurs souvent le cas pour le salon-salle à manger, la cuisine ouverte sur le salon, les chambres disposant d’une salle de bain ouverte ou d’un dressing.

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Considérées comme des pièces secondaires, la salle de bains, la cuisine et les toilettes n’entrent pas dans ce calcul. Lors de la rédaction de votre annonce immobilière, vous n’indiquerez donc que les pièces principales. Seules ces informations permettent aux acheteurs de comparer les biens immobiliers mis en vente.

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Qu'est-ce que la surface habitable ?

La surface habitable correspond à la surface au sol des pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Pour le calcul de la surface habitable, toutes les pièces sont prises en compte, qu’elles soient principales ou secondaires.

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Pour obtenir la surface habitable, il convient de déduire les surfaces occupées par :

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• Les murs ;
• Les gaines ;
• Les marches et cages d’escaliers ;
• Les embrasures de portes et de fenêtres.

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Quelles sont les pièces incluses dans le calcul ?

Pour commencer, vous devez tenir compte de la surface de la pièce. Seules les pièces principales destinées au séjour et au sommeil sont considérées. Lorsque ces pièces sont comprises entre 9 m2 et 30 m2, elles entrent dans le calcul :

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• Le salon ;
• La salle à manger ;
• Les chambres à coucher ;
• Les dressings ;
• Les bureaux, les bibliothèques ;
• Les greniers et combles aménagés ;
• La mezzanine si elle possède la superficie et la hauteur sous plafond suffisantes. Vous pouvez tout de fois la mentionner dans votre annonce immobilière sans la comptabiliser dans le nombre de pièces ;
• La véranda si elle est habitable en toute saison. Elle doit donc être cloisonnée et chauffée ;
• Les pièces en enfilade communiquent entre elles sans posséder de couloir. Si elles correspondent aux normes dimensionnelles et à la hauteur sous plafond, elles sont décomptées ;
• Les pièces aveugles ne possèdent pas de fenêtres. Néanmoins, elles entrent dans le calcul du nombre de pièces si elles remplissent les critères de superficie et de hauteur du plafond.

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Quelles sont les pièces non prises en compte ?

Dans le cadre du calcul de la surface habitable ou du nombre de pièces, certaines pièces ne sont pas prises en compte. Vous devez donc exclure :

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• Les salles de bains et salles d’eau ;
• La cuisine ;
• Les toilettes ;
• L’entrée du logement ;
• Les couloirs ;
• Les paliers ;
• Le cellier ;
• La buanderie ;
• Les caves et sous-sols ;
• Les combles et greniers non aménagés ;
• Les cages d’escaliers ;
• Les terrasses, loggias ou balcons ;
• Les garages et parkings ;
• Les réserves et remises ;
• Les vérandas et volumes vitrés ;
• Les locaux communs ;
• Les dépendances.

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En résumé, pour le calcul du nombre de pièces d’un logement, vous vous concentrez principalement sur le salon, la salle à manger, les chambres à coucher ou le bureau. Considérées comme des pièces principales, elles diffèrent des pièces dites de service.

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Pourquoi le calcul du nombre de pièces est-il important ?

Le calcul du nombre de pièces a fait l’objet d’une standardisation. Avant de rédiger une annonce immobilière, vous devez donc respecter cette règle. L’objectif est d’apporter clarté et transparence aux acheteurs.  Un logement de type T2 possède donc un salon et une chambre à coucher. Pour disposer de deux chambres séparées, un acheteur devra se tourner vers un T3.

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Cette information est également utilisée par l’assureur pour souscrire une assurance habitation et par l’administration fiscale pour la taxe d’habitation.

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Que faire en cas de doute sur le compte des pièces ?

Si vous ne savez pas si vous devez comptabiliser une pièce, tournez-vous vers un professionnel de l’immobilier qui saura vous renseigner. Ces experts savent exactement quelles sont les pièces principales qui entrent dans le calcul du nombre de pièces. Grâce aux informations recueillies, vous éviterez les erreurs sur votre annonce immobilière.

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Vous pouvez aussi vous adresser à votre assureur puisque dans le cadre de votre assurance habitation, ces calculs sont également nécessaires.

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Quels sont les risques en cas d'erreur ou de fausse déclaration ?

Dans le cadre d’une vente, une erreur ou une fausse déclaration peut vous porter préjudice. En effet, un acquéreur qui constaterait que les informations transmises ne sont pas justes pourrait demander une réduction du prix de vente ou une annulation de la transaction. Voilà pourquoi cette étape du calcul est à réaliser avec soin.

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Dans le cadre d’une assurance habitation, la surface habitable et le nombre de pièces principales servent de base de calcul du montant de la prime d’assurance. En cas d’erreur, le niveau de risque dans le logement est sous-évalué. De plus, les sinistres survenus pourraient ne pas être entièrement indemnisés :

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• Le code des Assurances prévoir une réduction de l’indemnité, communément appelée Règle Proportionnelle de Prime, en cas d’erreur involontaire dans les calculs de la surface habitable et du nombre de pièces ;

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• Une annulation du contrat est prévue en cas de déclaration inexacte de façon volontaire. Lors d’un sinistre, la découverte d’une fausse déclaration peut mener à la nullité du contrat. Aucune indemnisation ne sera donc versée par l’assureur.

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