Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement correspond à la proportion de vos charges fixes par rapport à vos revenus mensuels. Exprimé sous forme de pourcentage, le calcul du taux d’endettement avant un prêt immobilier permet de déterminer votre capacité d’emprunt. En France, ce ratio ne peut excéder 35 % pour obtenir une réponse positive de la part d’une banque. Alors comment calculer ce taux d’endettement ?

‍

Pourquoi calculer son taux d'endettement ?

Pour préparer votre crédit immobilier, vous devez calculer votre taux d’endettement. Ce résultat vous sera ensuite utile à plusieurs fins :

• Protéger l’établissement prêteur : plus votre taux d’endettement est élevé, plus le risque d’impayé l’est aussi. La banque n’a donc pas intérêt à prêter quelqu’un dont la capacité de remboursement est limitée.
• Protéger l’emprunteur : en imposant un taux d’endettement maximum, vous évitez des charges trop lourdes générant des difficultés financières ou un surendettement.

Le calcul du taux d’endettement permet donc d’être bien préparé avant de rencontrer votre conseiller bancaire pour votre prêt immobilier. Si vous connaissez votre capacité d’emprunt en amont, vous pouvez vérifier la faisabilité de votre projet et défendre votre dossier plus facilement. Si votre reste à charge est satisfaisant, vous n’aurez aucun mal à faire accepter votre demande de prêt immobilier.

‍

Quel est le taux d'endettement maximal autorisé ?

La capacité de remboursement correspond au montant maximal que vous pouvez rembourser à la banque dans le cadre d’un crédit à la consommation ou d’un prêt immobilier.

Pour connaître cette capacité de remboursement, le taux d’endettement pour un crédit sert de base. Actuellement plafonné à 35 %, le taux d’endettement pour un emprunt est analysé par la banque. Au-delà de ce seuil, les banques se montreront réticentes pour prêter une certaine somme. Le risque que ce prêt ne soit pas remboursé est trop élevé.

Cependant, la banque peut faire preuve de souplesse dans les cas suivants :

• Lorsque l’emprunt est de courte durée ;
• Si le reste à vivre est élevé ;
• Si la situation professionnelle est stable, comme par exemple les fonctionnaires

Même si le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser le taux d'endettement maximum de 35 %, la banque étudie donc les dossiers au cas par cas.

Si vous souhaitez faire baisser votre taux d’endettement, vous pouvez recourir au rachat de crédits. Un organisme regroupe vos dettes et programme un nouvel échéancier de remboursement avec une seule mensualité. Avant de demander un crédit immobilier, ce taux est donc moindre. La banque sera donc davantage disposée à vous prêter la somme souhaitée.

‍

Comment les banques calculent le taux d'endettement ?

Pour calculer votre taux d'endettement, la banque fait le total de vos charges mensuelles fixes et des crédits en cours. Ensuite, elle divise cette somme par le total de vos revenus mensuels.

Pour savoir comment calculer le taux d’endettement, sachez que ces établissements bancaires utilisent la formule suivante :

Taux d’endettement = montant du ou des crédits et charges fixes x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers)

Une fois cette formule appliquée pour le taux d’endettement, la banque peut analyser votre dossier et décider si votre demande de crédit immobilier peut être acceptée.

‍

Quels revenus sont pris en compte pour le taux d'endettement ?

Pour connaître votre endettement, le taux est calculé à partir de vos ressources. Les revenus nets suivants sont pris en compte par les organismes bancaires :

• Les salaires nets ;
• Les primes contractuelles ;
• La prime de 13e mois ;
• Les revenus professionnels issus d’activités non salariées tels que les bénéfices perçus par les professions libérales, les agriculteurs, commerçants et artisans ;
• Les commissions notamment pour les agents immobiliers et les agents commerciaux ;
• Les pensions alimentaires perçues suite à une décision de justice ;
• Les pensions de retraite ou de handicap ;
• Les allocations logement.

Les organismes prêteurs peuvent également prendre les revenus suivants en considération :

• Les allocations familiales lorsque ces prestations sont perçues pendant toute la durée du crédit immobilier. Par contre, en cas de défaut de paiement des mensualités de remboursement, ces revenus sont considérés comme insaisissables puisqu’ils restent réservés à l’éducation des enfants ;
• Les revenus fonciers : loyers perçus pour des investissements locatifs. Le coefficient de minoration est appliqué lorsque des loyers sont impayés.

En revanche, certains gains financiers sont exclus du calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier :

• Les primes exceptionnelles qui ne sont pas contractuelles et qui ne sont pas régulières ;
• Les indemnités professionnelles versées dans le cadre d’un accident de travail ou d’une maladie professionnelle. En effet, ces revenus sont considérés comme non réguliers.

‍

Comment calculer le montant que l'on peut emprunter ?

Avant de vous lancer dans la recherche du bien idéal, mieux vaut savoir quelle somme vous pouvez emprunter. Sans cette information, vous risquez de vous intéresser à des logements que vous ne pouvez pas financer.

Pour connaître la capacité d’emprunt, vous devez tenir compte de différents éléments :

• Le montant souhaité pour la mensualité de remboursement ;
• La durée de l’emprunt immobilier ;
• Le taux d’intérêt pratiqué par la banque ;
• Le taux de l’assurance emprunteur ;
• La présence d’un apport personnel.

L’utilisation d’un simulateur de prêt immobilier permet justement de connaître sa capacité d’emprunt. Toutefois, le taux d’endettement est prendre en considération pour obtenir une réponse positive de la banque.

‍

Exemple de calcul de taux d'endettement

Pour mieux comprendre le calcul du taux d’endettement, prenons un exemple concret. Paul et Marie forment un couple avec des revenus mensuels nets de 3000 €. Ils n’ont pas de crédits en cours. Pour l’achat de leur résidence principale, ils souhaitent emprunter sur 15 ans au taux de 2 % (hors taux d’assurance emprunteur). Pour ce crédit immobilier, le calcul du taux d’endettement est donc le suivant :

‍