Oui, un vendeur peut payer les frais de notaire de l'acheteur : c'est la vente « acte en main ». L'acheteur verse un prix global, frais compris, et le vendeur règle les frais sur ce montant. Ce n'est pas gratuit pour le vendeur : son net baisse d'environ 7 à 8 % dans l'ancien. L'option sert surtout à débloquer un acheteur qui a peu d'apport.

Avant de le proposer, faites le calcul : payer les frais de l'acheteur coûte souvent plus cher qu'une négociation classique. Voici quand cela vaut la peine, et comment le faire sans erreur.

Qu'est-ce qu'une vente acte en main ?

Une vente acte en main (on dit aussi « contrat en main ») est une vente où le vendeur prend à sa charge les frais d'acquisition normalement payés par l'acheteur. L'administration fiscale la définit ainsi : une vente est consentie « contrat en mains » lorsque « le vendeur se charge de tous les frais qu'entraîne la transmission de l'immeuble vendu » (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-30, § 10).

Trois prix à ne pas confondre :

• Prix net vendeur : ce que vous touchez, avant les frais que vous prenez en charge.
• Prix FAI (frais d'agence inclus) : le prix affiché, honoraires d'agence compris. Les frais de notaire s'ajoutent en principe.
• Prix acte en main : la somme totale que l'acheteur paie, frais de notaire inclus.

C'est l'usage courant dans le neuf, où les promoteurs annoncent des « frais de notaire offerts » (Notaires de France). Dans l'ancien, la pratique est légale mais rare. C'est souvent l'acheteur qui la demande, au moment de l'offre d'achat.

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Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?

Dans l'ancien, comptez environ 7,5 à 8 % du prix. Le notaire n'en garde qu'une petite partie : selon les Notaires de France, les taxes reversées à l'État et aux collectivités peuvent atteindre les quatre cinquièmes de la somme (Notaires de France).

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Les frais se composent de :

• 💶 Droits de mutation : environ 6,3 % du prix dans la plupart des départements ;
• Émoluments du notaire : un barème dégressif fixé par l'État, plus la TVA ;
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix ;
• Débours : les sommes avancées par le notaire (état hypothécaire, documents d'urbanisme, copies d'actes).

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Les droits de mutation ont augmenté en 2025. La loi de finances pour 2025 (article 116) autorise les départements à porter leur taux de 4,5 % à 5 % jusqu'en 2028 (Service-Public.fr). Au 1er juin 2026, 88 départements avaient voté cette hausse (JeChange, d'après le tableau des taux de la DGFiP). ⚠️ Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale en sont exonérés.

Ordres de grandeur calculés par Zefir, débours estimés à 1 200 €. Pour votre cas, utilisez le simulateur des Notaires de France.

Payer les frais de l'acheteur ou baisser le prix : qu'est-ce qui coûte le moins cher ?

Pour le vendeur, payer les frais de notaire de l'acheteur revient presque au même qu'une baisse de prix du même montant. Ce qui change, c'est l'apport demandé à l'acheteur.

Prenons un acheteur dont le budget total est de 300 000 €, frais compris, pour un bien ancien dans un département à 5 % (hors honoraires d'agence) :

Ordres de grandeur calculés par Zefir. En acte en main, les frais payés par le vendeur sont déduits du prix pour calculer les droits de mutation (BOFiP, § 10).

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Le vendeur touche donc environ 278 000 € dans les deux cas. La différence se joue côté acheteur :

• avec une baisse de prix, l'acheteur doit sortir les 22 200 € de frais de son apport, car les banques financent rarement ces frais ;
• en acte en main, les frais sont compris dans le prix. L'acheteur peut donc emprunter une plus grande partie de son budget, si sa banque l'accepte.

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💡 Le bon réflexe : comparez ce coût à ce que vous êtes prêt à céder en négociation. Prendre en charge 7 à 8 % de frais, c'est souvent céder davantage qu'une négociation classique. Pour savoir quelle marge vous avez vraiment, partez d'un prix juste : vous pouvez estimer gratuitement votre bien en deux minutes, ou relire notre guide pour définir le prix de vente.

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Dans quels cas l'acte en main aide-t-il vraiment à vendre ?

L'acte en main est utile quand le problème de l'acheteur est son apport, pas le prix du bien.

• ✅ Un acheteur solvable mais à court d'apport : ses revenus suffisent pour emprunter, mais il ne peut pas payer 20 000 à 25 000 € de frais en plus.
• ✅ Un investisseur qui raisonne en budget global : il calcule sa rentabilité sur le coût total, frais compris.
• ✅ Une négociation bloquée à quelques milliers d'euros, quand vous tenez à afficher un prix d'acte plus élevé.
• ⚠️ Peu d'intérêt si votre prix est déjà au-dessus du marché : la banque de l'acheteur risque de refuser de financer un prix gonflé.
• ⚠️ Moins d'intérêt avec un primo-accédant : il échappe déjà à la hausse des droits de mutation, donc ses frais sont plus faibles.

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📍 Un cas réel chez Zefir. Début 2025, à Évry-Courcouronnes (Essonne), un appartement affiché 160 000 € était en vente depuis plus de six mois. Un acheteur investisseur a proposé 148 000 € pour le bien, plus les frais de notaire, soit environ 161 000 € acte en main. Il raisonnait en coût total : « l'acte en main me permet d'aller au-delà du montant que je peux engager dans cette vente tout en restant rentable ». En vente classique, il ne montait pas au-delà de 145 000 €.

Pour la vendeuse, l'acte en main rapportait donc environ 3 000 € de plus que l'offre classique. Elle l'a pourtant refusé au départ : elle pensait devoir sortir de l'argent de sa poche. Il a fallu réunir les deux notaires, les parties et l'équipe Zefir pour montrer que les frais sont payés sur le prix de vente, pas en plus.

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💡 La leçon : expliquez le mécanisme chiffres en main, dès l'offre.

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Comment rédiger le compromis pour une vente acte en main ?

L'acte en main doit être écrit noir sur blanc dès l'offre, puis dans le compromis de vente (l'avant-contrat qui engage vendeur et acheteur). Une prise en charge découverte chez le notaire est la meilleure façon de faire capoter une vente.

1. Indiquez « acte en main » dans l'offre d'achat, avec le montant total et la répartition : prix du bien d'un côté, estimation des frais de l'autre.
2. Faites calculer les frais par le notaire avant de signer quoi que ce soit. Le montant dépend du département, du statut de l'acheteur et du mobilier vendu avec le bien.
3. Séparez le prix et les frais dans le compromis. Le prix figure dans la rubrique « Prix », et la prise en charge des frais dans une rubrique distincte (« Frais » ou « Contrat en main »). Ce n'est pas un prêt à 110 % : la banque finance un prix, pas des frais.
4. Prévenez les deux notaires si vendeur et acheteur ont chacun le leur. Chez Zefir, plusieurs dossiers ont été ralentis parce qu'un notaire découvrait la formule au moment de rédiger la promesse.
5. Vérifiez l'accord de la banque de l'acheteur, et l'inscription de cette clause dans les conditions suspensives du prêt.

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💡 Pensez au mobilier. Le mobilier vendu avec le bien (cuisine équipée, électroménager) n'est pas soumis aux droits de mutation, à condition d'être listé et valorisé de façon réaliste. En acte en main, c'est vous qui payez les frais : chaque euro de mobilier bien valorisé réduit donc directement votre facture.

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Les droits de mutation ne portent que sur la partie immobilière du prix ; le mobilier vendu avec le bien en est exclu (Notaires de France). Dans un département à 5 %, 10 000 € de mobilier déduits font économiser environ 630 € de droits. Pour que la déduction tienne :

• Listez chaque élément dans un inventaire annexé au compromis : électroménager, meubles, luminaires, éléments de cuisine démontables. Ce qui est fixé au bâti (cuisine scellée, chauffage, salle de bains) reste en principe immobilier : validez la liste avec le notaire.
• Retenez une valeur d'occasion réaliste, pas le prix d'achat neuf. Gardez les factures : une valeur gonflée peut être remise en cause par l'administration fiscale.
• Restez dans des proportions raisonnables par rapport au prix du bien. Un mobilier valorisé à 20 % du prix d'un appartement vide attire l'attention.

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📍 Un cas réel chez Zefir. En juin 2025, près de Saint-Nazaire (Loire-Atlantique), une maison de quatre chambres avec place de parking s'est vendue autour de 475 000 € honoraires d'agence inclus. L'acheteur, un commerçant local dont le prêt était déjà validé, voulait un prix acte en main. Le notaire a calculé les frais après avoir déduit la cuisine neuve et l'électroménager, ce qui a réduit la somme à financer. Après deux jours de négociation, vendeur et acheteur se sont aussi entendus sur de petits travaux à la charge du vendeur (placards, pare-douche) plutôt que sur une baisse de prix supplémentaire.

« Dans une vente acte en main, le piège n'est presque jamais le calcul, c'est le malentendu. Le vendeur croit qu'il va sortir de l'argent, l'acheteur pense que tout est réglé d'avance. Nous faisons chiffrer les frais par le notaire avant d'accepter l'offre, puis nous inscrivons le prix et les frais dans deux rubriques distinctes du compromis. Quand chacun a vu les mêmes chiffres noir sur blanc, la vente se passe bien. »
— Rémy Fabre, PDG chez Zefir

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Quel impact sur la plus-value et sur le prêt de l'acheteur ?

Plus-value. Si vous vendez une résidence secondaire ou un investissement locatif, la plus-value se calcule sur le prix réel. En acte en main, c'est le prix de l'acte « sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur » (réponse ministérielle, Assemblée nationale). Votre plus-value imposable baisse donc d'autant. La vente de votre résidence principale, elle, en est exonérée.

Droits de mutation. Ils sont calculés sur le prix diminué des frais que vous prenez en charge (BOFiP, § 10). Le notaire fait ce calcul ; il n'y a pas d'impôt payé deux fois.

Prêt de l'acheteur. La banque prête sur la valeur du bien. Si le prix acte en main dépasse nettement le prix du marché, son expertise peut bloquer le financement. Gardez donc un prix cohérent avec les ventes comparables du quartier.

Ces informations sont générales. Faites valider votre situation par votre notaire.

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Quels sont les risques pour le vendeur ?

• ⚠️ Un net vendeur mal calculé. Les frais réels peuvent différer de l'estimation de quelques centaines d'euros. Demandez le chiffrage au notaire avant d'accepter l'offre.
• ⚠️ Un désaccord découvert trop tard. Chez Zefir, une promesse n'a jamais été signée : l'acheteur exigeait l'acte en main, le vendeur le refusait, et le dossier est resté bloqué. Tranchez ce point dès l'offre.
• ⚠️ Un prix d'annonce gonflé pour compenser. Il fait fuir les acheteurs qui comparent, et la banque peut refuser de le suivre.
• ⚠️ Une pratique peu connue. Notaires et banques la rencontrent rarement dans l'ancien : prévoyez plus de temps pour la rédaction.

💡 Les alternatives :

• une baisse de prix ciblée, souvent moins coûteuse que 7 à 8 % de frais ;
• la vente du mobilier à part, qui réduit les frais de l'acheteur ;
• une prise en charge partielle, par exemple les seuls émoluments du notaire.

Pour d'autres leviers, voyez nos 10 étapes pour vendre rapidement et au meilleur prix.

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Vendre au bon prix, sans brader

L'acte en main est un outil de négociation, pas une stratégie de prix. Il débloque un acheteur à court d'apport, mais il coûte en moyenne plus qu'une négociation classique. Le meilleur moyen de ne pas en avoir besoin reste un prix juste dès la mise en ligne. C'est ce qui permet à Zefir de trouver un acheteur en 58 jours, de la mise en ligne à l'offre acceptée (données Zefir 2026), contre plus de 100 jours en moyenne sur le marché.

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Questions fréquentes

Est-il légal que le vendeur paie les frais de notaire de l'acheteur ?

Oui. La loi met en principe les frais d'acte à la charge de l'acheteur, mais vendeur et acheteur peuvent convenir de l'inverse. C'est la vente « acte en main », aussi appelée « contrat en main ». La prise en charge doit figurer dans l'offre puis dans le compromis de vente.

Combien coûte une vente acte en main au vendeur ?

Dans l'ancien, elle coûte environ 7,5 à 8 % du prix, soit près de 22 000 € pour un acheteur qui paie 300 000 € au total.

La banque finance-t-elle un prix acte en main ?

Elle peut le financer, puisque les frais sont compris dans le prix. Elle vérifie toutefois que ce prix correspond à la valeur du bien. Un prix nettement au-dessus du marché peut conduire à un refus de prêt.

Peut-on annoncer « frais de notaire offerts » dans l'annonce ?

C'est possible, mais rarement utile dans l'ancien. Mieux vaut afficher un prix juste et garder l'acte en main comme levier de négociation pour un acheteur à court d'apport.

L'acte en main est-il compatible avec des honoraires d'agence à la charge de l'acheteur ?

C'est possible, mais à prévoir dès le mandat, car la répartition des honoraires y est fixée. Parlez-en à votre agent avant de publier l'annonce.