Les différences entre le compromis et la promesse de vente

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

Une promesse de vente est communément appelée promesse unilatérale de vente. En effet, elle n’engage que le vendeur qui est tenu de réserver le bien immobilier pour l’acquéreur. Le délai et le prix de vente sont convenus entre les deux parties. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation qui correspond à 10 % du prix de vente, hors frais de notaire.

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Pour être considérée comme valide, la promesse de vente est signée sous seing privé ou devant un notaire. Pour finaliser la vente, l’acquéreur lève l’option d’achat dans le délai convenu. Il règle donc le prix de vente pour devenir propriétaire du bien immobilier réservé.

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Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Contrairement à la promesse de vente, le compromis engage les deux parties. Lors de la signature de cet avant-contrat, aucun versement d’indemnité n’est nécessaire. L’acheteur verse cependant un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % afin de formaliser son engagement.

L’acquéreur comme le vendeur sont tenus de mener la transaction à son terme. L’offre d’achat engage l’acquéreur à finaliser la vente en cas d’acceptation de la part du vendeur. Le propriétaire, de son côté, ne pourra plus se rétracter, même si une meilleure offre est proposée.

Le délai de signature et la rétractation

Pour toute vente immobilière, les deux parties peuvent se rétracter sous certaines conditions. Néanmoins, quelques différences existent entre ces deux avant-contrats. Pour être en conformité avec la loi, chacune d’entre elles doit donc avoir conscience de ses droits.

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Points communs

L’acheteur est en droit de se rétracter pendant le délai dit de réflexion depuis la loi Macron de 2015. Une fois que les deux parties ont signé le compromis ou la promesse de vente, l’acquéreur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter.  

En savoir plus : Quel est le délais entre l'offre d'achat et le compris de vente ?

Ce délai court le lendemain de la signature des deux parties. Il peut donc décider de retirer son offre d’achat et de ne pas finaliser la transaction immobilière, sans avoir à verser de dommages et intérêts tant que ce délai de rétractation court.

Lorsque ce délai de rétractation est échu et que l’acheteur a levé l’option d’achat, la rétractation ne peut avoir lieu sans le versement de dommages et intérêts. La partie lésée peut en effet saisir la justice pour obtenir réparation.

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Différences

Dans le cadre d’une promesse de vente, le propriétaire reste libre de se rétracter tant que l‘acquéreur n’a pas levé l’option. Cependant, cette décision pourra lui coûter cher puisqu’il devra rembourser l’indemnité d’immobilisation.

De plus, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts correspondant à 20 % du prix de vente. Après la levée de l’option d’achat, la rétractation n’est plus possible. Le vendeur est donc dans l’obligation de finaliser la vente.

La signature du compromis de vente vaut vente. En dehors du délai légal de rétractation, aucune des deux parties ne peut changer d’avis. Lorsque l’acheteur ou le vendeur renonce à la transaction, il peut être obligé à finaliser la transaction immobilière par décision de justice.

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Les conditions suspensives

Aussi bien pour une promesse que pour un compromis de vente, ce contrat peut contenir des conditions suspensives. Ces clauses spécifiques rendent la vente caduque si certains évènements surviennent. Ces éléments protègent les deux parties en cas de situations empêchant la finalisation de la vente.

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Points communs

Certaines clauses suspensives sont présentes, quel que soit le type d’avant-contrat signé :

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• Non-obtention d’un prêt immobilier : si l’acquéreur n’obtient pas de financement, il peut se désengager de la vente. Il récupère alors l’indemnité d’immobilisation ou le montant du dépôt de garantie dans le cadre d’un compromis de vente ;
• L’exercice du droit de préemption de la commune qui la rend prioritaire pour l’achat d’un bien immobilier ;
• La présence d’une servitude grave d’urbanisme ;
• Une résolution en assemblée générale de copropriété d’une décision préalable à la vente.

Différences

Dans un compromis de vente, la seule condition suspensive est liée à l’obtention d’un prêt immobilier. Seul ce cas de figure permet à l’acheteur de se désengager. Les autres clauses suspensives ne peuvent lui permettre de mettre fin à son engagement envers le vendeur.

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L'offre d'achat ou l'offre de prix

L’offre d’achat ou l’offre de prix engage uniquement le vendeur.

Lorsque le propriétaire accepte l’offre formulée, la signature d’un avant-contrat, promesse ou compromis de vente, a lieu. En revanche, l’engagement est levé si le vendeur émet une contre-proposition ou s’il ne répond pas à l’offre d’achat dans le délai imparti.

Si l’acheteur souhaite retirer son offre de prix, il devra attendre la signature de l’avant-contrat et le début du délai de rétractation.

En résumé : les différences entre le compromis et la promesse de vente